• Jean-Baptiste Chevalier

Covid-19 : une adaptation des délais en matière d’urbanisme et d’aménagement

Alors que l’ensemble des délais administratifs et contentieux avaient été prorogés par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, une nouvelle ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 a adapté les délais en matière d’urbanisme et d’aménagement, pour favoriser la relance économique à l’issue de l’état d’urgence sanitaire.


En résumé, les délais de recours contentieux, d’instruction administrative et d’exercice du droit de préemption ne sont plus prorogés, mais simplement suspendus. Ces délais recommenceront donc à courir dès la fin de l’état d’urgence sanitaire au point où ils s’étaient arrêtés le 12 mars 2020.


Quelques précisions lexicales. On dit d’un délai qu’il est prorogé lorsqu’un évènement en prolonge le cours pour une durée déterminée. On dit, en revanche, qu’un délai est suspendu lorsqu’un événement en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.


1. La prorogation initiale des délais administratifs et contentieux


En raison de l’état d’urgence sanitaire lié à la pandémie, le Gouvernement a d’abord décidé de proroger l’ensemble des délais administratifs et contentieux échus après le 12 mars 2020.


En application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire a ainsi prévu que :


« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période [comprise entre le 12 mars 2020 et la fin du mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire] sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois (…) ».


A titre d'exemple, en application de ce système, en retenant que l’état d’urgence sanitaire doit en principe s'achever le 24 mai 2020 et que les délais recommenceront à courir le 24 juin 2020, une décision administrative qui serait intervenue le 15 janvier 2020, qui devait normalement être contestée au plus tard le 16 mars 2020 (délai de recours de deux mois), pourrait être contestée jusqu’au 25 août 2020 (deux mois après un délai d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).


Ce système a évidement créé des remous dans les secteurs de l'immobilier et de la construction, puisque, selon les termes du rapport adressé au président de la République, « l'ensemble du processus (financements, actes notariés, chantiers) se trouve bloqué tant que les délais de recours contre l'autorisation de construire ne sont pas purgés » et que « le mécanisme de l'article 2, qui conduit à ce qu'une autorisation de construire délivrée près de deux mois avant la déclaration de l'état d'urgence sanitaire puisse être contestée dans un nouveau délai de trois mois à compter de la cessation de celui-ci risque, en paralysant le secteur de la construction, de constituer un frein important à la relance de l'économie, alors même que, dès la fin de la période d'état d'urgence sanitaire, les recours pourront s'exercer dans les conditions normales ».


C’est pour ces motifs qu’une nouvelle ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, qui aménage les délais dans un certains nombres de domaines, a prévu des dispositions particulières en matière d’urbanisme et d’aménagement. D’une manière générale, il a été décidé qu’en ce domaine, les délais ne seraient pas prorogés, mais seulement suspendus.


2. Une simple suspension des délais de recours contre les autorisations de construire


En premier lieu, concernant les délais de recours contre les autorisations de construire, l’article 8 de l’ordonnance a remplacé le système général de prorogation des délais par un système de suspension de ces délais, qui recommenceront à courir au point où ils s’étaient arrêtés dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, avec un délai de recours minimal de sept jours pour préserver le droit de recours des justiciables.


Il est ainsi prévu que « les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus » et qu’« ils recommencent à courir à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire […] pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours ».


Il est précisé que « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci ».


Ainsi, en supposant que la période d’état d’urgence sanitaire s’achève le 24 mai 2020, les délais de recours contre les autorisations d’urbanisme recommenceront à courir à compter du 25 mai 2020.


En pratique, toujours en supposant que l’état d’urgence sanitaire cesse le 24 mai 2020, pour s’en tenir à deux exemples :

- un permis de construire affiché le 24 janvier 2020, qui aurait normalement pu être contesté jusqu’au 26 mars 2020, et dont le délai de recours a été suspendu à compter du 12 mars 2020 (avec 15 jours restant à courir), pourra être contesté jusqu’au 1er juin 2020 ;

- un permis de construire affiché le 16 avril 2020, qui en temps normal aurait dû être contesté, au plus tard, le 18 juin 2020, pourra être contesté jusqu’au 26 juillet 2020.


3. Une même suspension des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme


En deuxième lieu, et dans la même logique, les délais administratifs d’instruction des autorisations d’urbanisme sont soumis à un mécanisme de suspension, et non plus au système initial de prorogation. Le Gouvernement a expliqué avoir voulu « permettre que les délais d'instruction administratifs des autorisations d'urbanisme reprennent leur cours dès la cessation de l'état d'urgence sanitaire, et non un mois plus tard ».


Sur ce point, le nouvel article 12 ter de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit que « les délais d'instruction des demandes d'autorisation et de certificats d'urbanisme et des déclarations préalables […] ainsi que les procédures de récolement […], qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus », qu’« ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire […] » et que « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci ».


Il est précisé que « les mêmes règles s'appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l'instruction d'une demande ou d'une déclaration mentionnée à l'alinéa précédent ».


4. Une même suspension des délais d’exercice du droit de préemption


Enfin, pour les mêmes motifs, l’ordonnance prévoit la même adaptation pour les délais d’exercice du droit de préemption, en remplaçant leur prorogation par un même système de suspension. Il est en effet apparu, selon les termes du rapport présidentiel, que « la suspension de ces délais a pour conséquence, tant que le bénéficiaire du droit de préemption ne s'est pas expressément prononcé, d'empêcher la vente du bien foncier ou immobilier concerné » et qu’« il apparaît donc opportun de limiter cette suspension à la seule période de l'état d'urgence sanitaire ».


Le nouvel article 12 quater prévoit donc que « les délais relatifs aux procédures de préemption […] à l'issue desquels une décision, un accord ou un avis de l'un des organismes ou personnes mentionnés à l'article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus », qu’« ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée pour la durée restant à courir le 12 mars 2020 », et que « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci ».


Ce système de suspension s’applique aussi bien au droit de préemption urbain (DPU) exercé par les communes et leurs EPCI (dans un délai de deux mois à compter de la déclaration d’intention d’aliéner), qu’au droit de préemption exercé par les SAFER sur les biens agricoles (dans un même délai de deux mois à compter de la réception de la notification des projets de cession).


Ces modifications devraient ainsi permettre de réduire les délais dans lesquels les opérations de construction et immobilières pourront être réalisées et de relancer plus rapidement l’activité de ces secteurs, à l’issue de l’état d’urgence sanitaire.


Jean-Baptiste Chevalier

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